Подписка на рассылку

Взрывная волна цен на недвижимость в Мюнхене

«Многие жители Мюнхена не знают, куда девать деньги».               

В Мюнхене строительство ведется на каждом углу, как, например, у Торгового центра Аркады в Пазинге. Но кто может позволить себе приобретать новое жилье при тех ценах, которые запрашивают за него сегодня? Ведь в течение последних десяти лет цена на недвижимость в Мюнхене выросли на 141 %! Квадратный метр стоит сегодня 7.070 евро – и это  усреднённая цена.

Об этом и многом другом мы беседуем с председателем «Общества по защите прав собственников» господином Рудольфом Штурцером.

Цена на недвижимость в Мюнхене

Мюнхен.  Давно не секрет, но все равно остается только разводить руками, глядя на постоянно растущие цены: кто хочет приобрести себе квартиру в Мюнхене, должен заплатить вдвое того, что заплатил бы десять лет назад. По данным ресурса immowelt.de стоимость недвижимости в Мюнхене выросла с 2008 года на 141 процент до 7.070 евро за квадратный метр. Такова средняя цена.

За новостройку, строящуюся в хорошем восстребованном районе, застройщики запрашивают и 16.000 евро за кв. метр и даже больше. В этом Мюнхен вне конкуренции, остальные  13 мегаполисов страны отстают. Правда, на пятки наступает Берлин (129 процентов прироста стоимости), а вот в Кёльне цены не спешат взвиваться до небес – они выросли «только» на 68 процентов.

Стоит ли среднему жителю Мюнхена вообще связываться с покупкой недвижимости? Кто может себе позволить такие роскошества? Мы беседуем об этом с господином Рудольфом Штурцером.

Эксперты уверены: «Цены будут расти и дальше».

AZ: господин Штурцер, с 3.000 Евро за квадратный метр до 7.000 Евро  –  и это за 10 лет. Прекратится ли когда-нибудь этот вихрь роста цен?

Рудольф Штурцер: Нет, для этого я не вижу никаких причин.

AZ: Почему Вы так уверены?

РШ: Тысячи людей каждый год стремятся переехать в Мюнхен. И у тех, кто живёт здесь, достаточно средств, чтобы позволить себе покупку все более и более просторных и комфортных квартир. В среднем каждый житель Мюнхена ежегодно собирается расширить  свое жильё на четверть квадратного метра. Этому способствует и то, что с 2008 года людей больше не пугает финансовый кризис.



Таков прирост цен на недвижимость в Мюнхене и других городах Германии. 

Здесь информация про «Демографический рост населения в Мюнхене»  

AZ: Кроме роста цен на недвижимость?

РШ: Верно. Но вместе с тем, никто еще не потерпел неудачи, если, конечно, не повел себя очень глупо. И еще одно: так сложилось, что у нас  низкие проценты. Вы можете получить займ на ипотеку на 10 лет супердешево, процентная ставка  составит сего лишь  1 % . А 10 лет назад эта ставка составляла  7, 8 или даже 9 % .

AZ: Приведите, пожалуйста, пример.

РШ: Например, Вы взяли в 2008 году кредит на покупку квартиры стоимостью 250.000 евро. Тогда Вы должны были ежегодно выплачивать 17.000 евро — это только проценты. А сегодня Вы выплачиваете всего лишь 2.500 евро. И экономите 150.000 евро на погашение платежа в рассрочку.

AZ: . . . но платить за квартиру придется вдвое.

РШ. Верно. Но в перспективе это окупается. Именно потому, что цены будут постоянно расти.

AZ: Почему застройщики запрашивают за нововстройки такие невероятные цены?

РШ: Во-первых, потому что растут цены на строительные участки: половина стоимости объекта за 500 000 евро – это цена строительного участка.  К тому же строительные нормы ощутимо усложняются, больше требований предъявляется к энергетическому оснащению. Нельзя забывать и о чисто мюнхенской особенности: мюнхенцы располагают большими деньгами и хотят пользоваться повышенным комфортом.

AZ: Понятно, дорогие ванные, паркет….

РШ: . . . точно, а также просторные помещения, элегантные террасы и балконы. Если застройщик предлагает обычный ламинат, большинство покупателей воротят нос.

AZ: А почему так неприлично дороги квартиры в домах постройки 1960 или 1970 годов?

РШ: Скорее всего, потому что владельцы очень много вложили в свой объект, прежде чем продать его.  Самый обычный среднестатистический ремонт повышает стоимость 80 метровой квартиры на 150 000 евро.

AZ: Какие района Мюнхена выиграли больше всего?

РШ: В первую очередь центральные, конечно. Но большее значение имеет даже не район в целом, а определенный квартал. Квартиры, выходящие на большие улицы не особо востребованны, как и квартиры без балконов, мини-апартаменты. Наиболее запрашиваемые даже одинокими людьми просторные двухкомнатные квартиры, выходящие на тихие улицы, желательно с красивым видом на озеленённые насаждения.

AZ: Кто из купивших квартиры в 2008 году получил наибольшую выгоду?

РШ: Те, кто вложились в 120-метровые квартиры в таунхаусах и домах на две семьи в районах Трудеринг, Золльн или Оберменцинг. Заплатили за них тогда 400.00 евро, а сегодня могут продать за 900.000 евро. Выигрыш, как Вы понимаете, составляет полмиллиона. А для тех, кто так и жил все 10 лет в этом доме, выигрыш этот не обременён налогами.

AZ: Насколько оправдано будет сегодня вложиться в квартиру, стоящую сумасшедших денег?

РШ: Вполне оправдано, но при условии, что Вы можете это себе позволить. Ведь постоянно повышаться будет и арендная плата на квартиры. Всегда лучше иметь в собственности жилье, в котором Вам никто не сможет отказать, даже если Ваши доходы уменьшаться, как в случае выхода на пенсию.

AZ: Что может себе позволить одинокий человек с доходом, скажем, 3 000 евро нетто в месяц?

РШ: В принципе, он должен был бы иметь на четверть собственный капитал. Предположим, он скопил, отложил, или унаследовал 100.000 евро. В таком случае, он может взять кредит на 250.000 евро и купить себе квартиру за 350.000 евро.

AZ: Каким образом?

РШ: Мы рекомендуем брать долгосрочный кредит  от 15 до 20 лет и выплачивать от 3 до 4 процентов от суммы.

AZ: Тогда сколько он выплачивает ежемесячно?

РШ: В среднем  830 евро. Вместе с тем сумма кредита сокращается через 10 лет примерно на 170.000 евро, а это уже большое облегчение.

AZ: Есть какой-то риск?

РШ: Обращаться к несолидному посреднику. Имеются люди, они подсчитывают клиенту короткий срок займа 5 лет – с 0,8 % процентов, и только 1 % погашения задолженности в год, это выглядит очень выгодно. И этот покупатель выплачивает только 375 евро ежемесячно. Но это может кончиться  продажей недвижимости с публичного торга.

AZ: Почему?

РШ: Так как за Вами числятся 90 % долгов после 5 лет. И если проценты повышаются только на 1 %, на Вас ложится двойная ежемесячная нагрузка. Тот, кто не может позволить себе от             3 до 4 % погашения выплат, должен остерегаться таких операций.

AZ: Можете рассчитать нам пример для семьи?

РШ: Предположительно, родители в возрасте около 40 лет, оба работают и получают на двоих около 5.000 евро нетто. В семье двое детей. И мать  унаследовала 150.000 евро.

Тогда они могут присмотреть себе квартиру в новостройке 90 квадратных метров в районе Зендлинг или Ау за 750.000 евро. Если взять кредит на 15 лет с процентной ставкой – 1,5 %

плюс 3 % выплат,  они должны были бы платить норму в размере 2.250 евро в месяц. Это в течение первых 10 лет больше, чем если бы пришлось оплачивать аренду такой же квартиры. Но с течением времени нагрузка будет меньше, в то время как аренда все время возрастала бы.

AZ: А не выгоднее ли купить квартиру в старинном доме?

РШ: Со старыми домами следует быть осторожнее. Им не откажешь в удобстве: Вы заранее видите, кто будут Ваши соседи. Но что если собрание совладельцев дома решит что нужно поменять крышу? И каждый совладелец должен вложить в это предприятие по 20.000 евро? Перед покупкой нужно ознакомиться с техническим состояние дома, а также с протоколами собраний жильцов, для того чтобы выяснить, нет ли среди соседей упрямых спорщиков, которые могут испортить все удовольствие от жизни.

AZ: Можете ли Вы дать совет, во что лучше вкладываться сейчас?

РШ: В квартиру в доме, рассчитанном на четыре-пять-шесть семей в зеленом квартале в таких районах, как Золльн, Трудеринг или Гросхадерн. В будущем это будут очень востребованные объекты, много более, чем многоэтажные дома в кварталах с плотной застройкой.


« Для интернациональных инвесторов Мюнхен – выгодное вложение»


AZ: В Мюнхене всё больше забот о том, что инвесторы могут потерять интерес к строительству, потому что непомерные цены на жильё едва покрываются взимаемой арендной платой. Как быть с этим?

РШ: Это я считаю бессмыслицей. Если есть место для застройки, его обязательно займут и будут строить. В Цюрихе, Лондоне, Париже, Риме за недвижимость запрашивают втрое больше – инвесторы считают это процесс глобальным, для них Мюнхен остается удачным вложением. И не забывайте, многие частные лица в Мюнхене не представляют, куда вложить свои деньги. Если они не придумывают, что купить, они начинают ремонт своих доходных домов. Поэтому так трудно найти квалифицированного рабочего.

AZ: В последнее время снова зазвучали голоса в поддержку изменения земельного законодательства с тем, чтобы государство имело право отбирать у собственников часть прибылей на землю.  Что Вы думаете об этом?

РШ: Это не согласовывается с нашим понятием собственности. Кроме того, собственники, владеющие дорогой недвижимостью в Мюнхене, и так выплачивают огромные налоги: сначала налог,  уплачиваемый при покупке земельного участка , потом поземельный налог, после этого подоходный налог и налог на прибыль при получении аренды. И при дарении или завещании государство зарабатывает очень много. Я нахожу, что при таком раскладе собственник не должен прятаться или чего-то стыдиться.

Газета Вечерняя 10.10.2018

Ваше мнение о статье