Жилая недвижимость Германии: квартирный помощник


Кто и как будет следить за вашей квартирой в ваше отсутствие? Всегда ли сами немцы довольны управляющей компанией? Какого арендатора можно назвать хорошим? Вашему вниманию ответы и рассуждения от экспертов компании WIP Immobilien GmbH.




 Обычная ситуация: вы владелец квартиры, но сами постоянно в ней не живете. За пустующей площадью должен кто-то присматривать – очевидно, ваш помощник, частное лицо или компания.



Регина Боргер, генеральный директор WiP Immobilien GmbH: «Что значит защищать интересы собственника? Следить за экономической составляющей, чтобы владелец получал доход; и за техническим состоянием квартиры, чтобы ее стоимость не уменьшалась, а росла».Андрей Денисов, руководитель департамента продаж WiP Immobilien GmbH: «Большинство клиентов покупает с инвестиционными целями, и они не хотят сталкиваться с ситуацией, когда им нужно будет разбираться с арендатором. По опыту, если клиент идет в немецкую компанию, из-за разницы менталитетов он не понимает, о чем речь».
Чтобы быть в курсе всего, что происходит в вашем доме, вы поручаете кому-то следить за квартирой.

Этот кто-то вступает в отношения с ТСЖ вашего дома, с управляющей компанией, с другими соседями. Например, он представляет вас на собраниях, которые в Германии отнюдь не бесполезная формальность.

Сталкиваясь с проблемами ЖКХ у себя на родине, мы начинаем идеализировать заграницу. Возможно, порядка здесь больше. Но Германия тоже не рай, и между собственником и управляющей компанией вашего дома возникают противоречия.

Регина Боргер: «Недвижимость – это большие деньги, за которыми надо следить. Поэтому собственники ходят на собрания, активно участвуют во всех обсуждениях. Они хотят, чтобы их недвижимость оставалась в хорошем состоянии как на техническом, так и на экономическом уровне.

Думаю, в Германии собственники недовольны своей управляющей компанией где-то в 20% случаев. Обычная причина – реакция на жалобы. Компании тянут с разрешением противоречий, а значит, на них нужно постоянно наседать.

Как же надо разбираться со спорными моментами? Если мы не согласны с годовым отчетом, который нам предоставила управляющая фирма, после согласования с собственником передаем документы нашему адвокату. И вместе с ним выстраиваем план действий».
Безусловно, пустующая квартира не требует внимания постоянно. Ваш партнер будет приезжать сюда только в случае необходимости.

Регина Боргер: «Конечно, наша работа в основном проходит не в разъездах по квартирам, а в офисе. В конкретный дом мы приезжаем на собрание собственников или в случае какого-то форс-мажора. Ну, и еще один вариант, если у владельца квартиры есть особый запрос: например, он хочет настроить телевидение на родном языке или что-то подобное».




Immobilien in Deutschland

Ситуация, когда владелец квартиры приезжает в нее два-три раза в год случается, но относительно редко. Куда чаще, пустующая площадь сдается в долгосрочную аренду. А на вашего партнера ложатся дополнительные обязанности – например, поиск арендатора.

Регина Боргер: «Что значит хороший арендатор? Это тот, кто платит аренду вовремя, кто не жалуется из-за каждого пустяка, кто содержит квартиру в хорошем состоянии».

Андрей Денисов: «Мюнхен – специфический город. Если мы утром объявляем о сдаче квартиры, к вечеру на просмотр может прийти до 20 человек. Поэтому существует система отбора «правильного» арендатора, который будет и платить вовремя, и не доставит нам проблем. Мы узнаем, где кандидат жил раньше, какой состав его семьи. Запрашиваем выписку из бюро кредитных историй или письмо от предыдущего арендодателя о том, что аренда платилась всегда вовремя.  Смотрим его рабочий договор: где и как долго он работает».
Сдача квартиры в аренду — это пассивный доход.

Слово «пассивный» отражает нежелание собственника погружаться в процесс. Задача представителя – решить все проблемы, не дергая хозяина жилья. Конечно, в некоторых случаях это невозможно. К тому же ваш партнер может столкнуться с самой диковиной ситуацией.

Регина Боргер: «Вот недавно пришло письмо от нашего арендатора из Индии. В углу ее квартиры появилась плесень. А причина проста: квартиру неправильно топили и неправильно проветривали. Ну что поделать – в Индии не умеют топить и не умеют проветривать, зимы там нет. Кажется, проблема совершенно смешная, но нам придется научить женщину делать это.

В общем случае если есть какая-то проблема у арендатора, мы связываемся с собственником, обозначаем ее, предлагаем варианты решения. Собственник сам определяет, какой вариант выбрать.

Но случай с арендатором из Индии не такой. Да, арендодатель хочет, чтобы плесень убрали, но вина за случившееся лежит не на собственнике, который не должен нести затраты. Наша задача – объяснить арендатору, в чем ее проблема и как ее решить».

Wohnung in Deutschland

Когда собственник начинает сдавать квартиру в аренду, он вступает в финансовые отношения с Германией. Формально урегулировать эти отношения помогает налоговый консультант. Но он решает все технические финансовые задачи. Если же ваш вопрос более творческий — например, как увеличить прибыль от аренды – за этим тоже лучше обращаться к вашему партнеру.


Регина Боргер: «Налогового советника лучше выбирать исходя из его опыта и владения несколькими языками. Мы, например, работаем с аудитором, говорящим на русском, венгерском, английском языках. Но вообще налоговая отчетность проводится удаленно. Не нужно все время ходить в налоговую, к налоговому советнику. Встречи бывают, но очень редко. Только когда они действительно вам нужны».


Итак, общение с управляющей компанией. Собрания ТСЖ. Ремонтные работы. Поиск арендатора. Общение с ним. После приобретения квартиры в Германии у вас появляются не только права, но и обязанности. При ближайшем рассмотрении их не так уж и мало. Так что в большинстве случаев поиск помощника или партнера – это необходимость. А значит, покупая квартиру, вам лучше иметь ответ на вопрос: «кто бы это мог быть?».


МЕНЯ ИНТЕРЕСУЕТ УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ




Материал составлен совместно с  prian.ru, главный редактор Филипп Березин,  съемка Шамхала Эйвазова
26 сентября 2016 года



Ваше мнение о статье