БУКВАРЬ ДЛЯ ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ В МЮНХЕНЕ

Кто может?

Недвижимость в Германии может быть проибретена как частным, так и юридическим лицом. Иностранцы имеют равные права с гражданами Германии и могут безо всяких ограничений приобретать жилую или коммерческую недвижимость, включая памятники архитектуры.

Лица РФ, состоящие в браке, приобретают недвижимость в равных долях, в соответствии со ст. 256 Гражданского кодекса РФ (имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью). Исключение составляет брачный контракт, и как в нем  урегилированны отношения деления имущества между супругами.

Что для этого нужно?

Для покупки потребуется только: действующий загранпаспорт и подтверждение наличия денежных средств или финансирования банка.

Grundbuch — Поземельная книга.

Любая недвижимость в Германии зарегистрирована в Реестре собственников Поземельной книге (Grundbuch), где можно проследить всю историю квартиры и получить полную информацию о владельце недвижимости, наличии подвала/гаража, закрепленных за данным объектом, а также о возможных обременениях и задолженностях со стороны владельцев.   Несколько лет назад Германия перешла на электронный вид поземельной книги.

Нотариус.

Купля-продажа недвижимости оформляется исключительно через нотариуса. Ответственность за чистоту сделки несет государственный нотариус.
Благодаря прозрачной схеме оформления сделки, проходящей под строгим контролем нотариуса, покупатели могут быть уверены, что приобретают в частную собственность объект свободный от обременений, задолженностей и прав третьих лиц.

Доступные схемы финансирования для не резидентов первичной и вторичной недвижимости.

Как правило 50 на 50. Имеются исключения для юридических лиц. Большую роль играет качество недвижимости.

БУКВАРЬ ДЛЯ ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ В МЮНХЕНЕ

Схема платежей нового строительства. Проплата строящейся недвижимости проводится на основании закона ФРГ — MaBV (Makler und Bauträgerverordnung) по ниже указанной схеме в % от стоимости недвижимости:

1. Частичная оплата в размере 25%, после получения нотариального подтверждения и подготовки котллвана (Право удержания, согласно § 632 а абз. 3 Гражданского Кодекса Германии, учитывается) 

2. Частичная оплата в размере 28%, после возведения каркаса, включая работы по комнатам

3. Частичная оплата в размере 18%, после строительства крыши, водосточных труб, окончания работ по первоначальному установлению отопления, сантехники и электрооборудования, как и установление окон, включая оконные стекла 

4. Частичная оплата в размере 20,5%. Шаг за шагом при передаче собственности. 

5. Частичная оплата в размере 5 %. Незамедлительно после окончания строительных работ в положенные сроки и без существенных недостатков. 

6. Последняя часть проплаты в размере 3,5%. Незамедлительно после полного завершения жилищного строительства, также включая подземный гараж и инфраструктуру.

Дата погашения первой части суммы по стоимости объекта извещается Покупателю нотариусом и Продавцом, даты последующих погашений – Продавцом.

Sondereigentum – Частная собственность. Согласно Закону Германии о праве собственности на жилое помещение (WEG), правом собственности на частное имущество является приравненное к непосредственному владению право собственности на квартиру (частную квартиру). Право собственности на частное имущество может распространяться также на помещения, не предназначенные для проживания (например, торговые помещения, мастерские, складские помещения, частные врачебные кабинеты и т. д.).

Sondernutzungsrecht — Особым правом пользования является в жилищном праве Германии полномочие единоличного пользования определенными частями общей собственности. При этом другие собственники жилья не имеют права (совместного) пользования. Лицу, наделенному особым правом пользования, принадлежат доходы, связанные с предметом особого права пользования.

Baubeschreibung — Описанием объекта строительства является детальное описание возводимого здания. При этом, помимо вида выполнения строительных работ, описываются и перечисляются используемые материалы.

БУКВАРЬ ДЛЯ ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ В МЮНХЕНЕ

Gemeinschaftseigentum или Общей собственностью, согласно Закону Германии о праве собственности на жилое помещение, называют земельный участок, а также части, оборудование и системы здания, не находящиеся в частной собственности или в собственности третьего лица (§1 ч. 5 Закона Германии о праве собственности на жилое помещение).

В отношении здания (или зданий) к общей собственности относятся все предметы, необходимые для функционирования и безопасности здания, например: внешние стены, крыша, фундамент, лестничная клетка, окна и входные двери, кроме того – сооружения и оборудование, служащие для общего использования собственниками жилья, например: центральное отопление, электропроводка, водопровод, газопровод. Такие части здания относятся к общей собственности также в том случае, если они находятся в области частной собственности (§ 5 ч. 2 Закона Германии о праве собственности на жилое помещение). Например, участки электропроводки, проходящей через квартиру (частную собственность) и снабжающей электричеством несколько квартир, относятся к общей собственности. Инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания только одной квартиры, также могут входить в общую собственность и, как правило, относятся в заявлении о разделе к частной собственности. Содержание и обслуживание общей собственности осуществляется совместно всеми собственниками жилья. Для управления общей собственностью, как правило, назначается Управляющий.

Teilungserklärung — «Заявление о разделе» является правовым понятием Жилищного права Германии и регулируется положениями § 8 Закона Германии о праве собственности на жилое помещение. Речь идет о заявлении собственника земельного участка, подаваемом в ведомство земельного кадастра, о том, что право собственности на земельный участок разделено на  доли, связанные с частной собственностью на отдельные квартиры и/или  помещения, не предназначенные для проживания (право собственности на жилье, долевая собственность, § 1, ч.2 и 3 Закона Германии о праве собственности на жилое помещение).

«Заявление о разделе» обосновывает, таким образом, право собственности на квартиру и/или право долевой собственности с точки зрения материального права (№2 Закона Германии о праве собственности на жилое помещение ). В ограничениях, установленных Законом о праве собственности на жилое помещение (см. §5 ч. 1 – 3 Закона), заявление о разделе может определять, какие части зданий находятся в частной собственности и какие части зданий являются общей собственностью. Кроме того устанавливаются, как правило, особые права на пользование (например, пользование парковочными местами). «Заявление о разделе» является условием для регистрации в поземельной книге.

«Заявление о разделе» должно быть нотариально удостоверено. К заявлению прилагается План разделения, который удостоверяется компетентным Органом, ответственным за выдачу разрешений (§ 7 Закона Германии о праве собственности на жилое помещение). При этом учреждение проверяет изолированность единиц пользования, а также то, соответствует ли содержание плана разделения разрешению на строительство на соответствующем земельном участке. Заявление о разделе и относящиеся к нему документы хранятся в ведомстве земельного кадастра.

БУКВАРЬ ДЛЯ ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ В МЮНХЕНЕ

Unbedenklichkeitsbescheinigung — Свидетельство об отсутствии задолженности по налогам. Согласно  § 18 Закона о налоге, уплачиваемом при покупке недвижимости, нотариусы обязаны представить соответствующему отделу по взиманию налогов на покупку недвижимости (наряду с удостоверенным договором купли-продажи) уведомление о совершении юридических действий согласно официально установленному образцу (уведомление об отчуждении). Срок представления уведомления составляет две недели (непрерывно) с момента удостоверения юридического действия. Уведомление выдается налоговым ведомством и подтверждает, что препятствия к регистрации приобретателя недвижимости в поземельной книге с налоговой точки зрения отсутствуют. Хотя уплата налога на покупку недвижимости не является условием для  перерегистрации права собственности, ведомствам земельного кадастра согласно § 22 Закона о налоге на покупку недвижимости законодательно предписано не проводить регистрацию без предъявления свидетельства об отсутствии задолженности по налогам. В результате этого регистрация в поземельной книге без предварительной уплаты налога на покупку недвижимости невозможна.

Hausordnung  — Правила проживания представляют собой собрание частно-правовых предписаний, которое может быть издано для целей использования любого здания. Правила проживания не должны содержать положений, противоречащих общепринятым законам.

Hausmeister  —  это человек, который поддерживает хозяйство дома в порядке. Как правило он назначается собственниками жилья или домоуправляющей компанией и как доверенное лицо заказчика выполняет задачи домоуправления, содержания, уборке и надзора над жильем. Он также извещает об особых происшествиях.

Wohnungseigentümerversammlung  — Собрание собственников жилья является согласно Закону Германии о праве собственности на жилые помещения высшим руководящим волеизъявительным органом и органом самоуправления товарищества собственников жилья. Собрание проводят как минимум один раз в год. 

Hausgeld  — Квартирной платой являются платежи членов товарищества собственников жилья по эксплуатационным расходам, связанным с общей собственностью. Данные платежи устанавливаются индивидуально для каждого собственника жилья на основании хозяйственного плана, как правило, в виде ежемесячных авансовых платежей. Они покрывают, например, текущие расходы на оплату услуг домоуправляющего, расходы на уборку лестничных клеток, уход за садом, оплату электричества, телекоммуникационных устройств (например, кабельные соединения), отопления, вывоз мусора, управление общей собственностью, страховку жилого здания, ведение банковского счета, обслуживание имущества и резерв денежных средств на текущий ремонт.